Det overordnede formålet med endringene er å skape færre tvister ved kjøp og salg av bolig. Regelendringene fører samlet sett til økt intensiv for partene til å dele og skaffe seg informasjon og ikke gå til sak med mindre det faktisk er noe å tjene på det. I tillegg til at noen forhold som tidligere har vært sikker ulovfestet rett, nå blir lovfestet.
Ny forskrift med utvidede krav til tilstandsrapporten
Med hjemmel i avhl. § 3-10, kommer det en ny forskrift. Det blir her lovfestede krav til hvordan tilstandsrapporten skal være. Tilstandsrapporten har tidligere ikke vært lovregulert og det har vært mange forskjellige måter en taktsmann har utført tilstandsrapporter. Ofte var undersøkelsene overfladiske og enkle, noe som gjorde at det ikke alltid ble oppdaget mangler ved boligen. Den nye forskriften inneholder krav til både hva som skal undersøkes, hvordan det skal undersøkes og hvordan resultatet skal presenteres. Samlet sett vil dette gjøre tilstandsrapportene mer grundige og sannsynlighet for å oppdage skjulte mangler på eiendommen øker. Hvis selger følger de nye reglene for tilstandsrapporter vil vedkommende som regel også overholde sin opplysningsplikt.
“som den er” salg forsvinner
Idag er det svært vanlig å selge eiendommer “som den er”. Det betyr at eiendommen selges med de manglene den eventuelt måtte ha og muligheten til å gjøre mangler gjeldende er begrenset. Etter avhl. § 3-9 (2) fjernes nå denne muligheten for alle kjøp og salg av boliger mellom private parter eller mellom en privat part og en næringsdrivende. Det opprettholdes likevel en mulighet til å ta spesifikke forbehold. F. eks. om vinduenes isolasjon.
Denne endringen gjør at risikoen for skjulte mamgler i større grad skyves over på selger og selgeren får dermed et insentiv til å fremskaffe de nødvendige opplysninger om eiendommen. Dette gjøres blant annet gjennom den forsterkede opplysningsplikten i den nye forskriften nevnt ovenfor. Kjøper får på sin side et bedre vern ved at det blir en lavere terskel for å gjøre mangelsansvar gjeldende overfor selger.
For kjøp av bolig mellom næringsdrivende opprettholdes “som den er” forbeholdet etter dagens lovgivning.
Kjøpers undersøkelsesplikt økes
Etter avhl. § 3-10 utvides nå kjøpers undersøkelsesplikt til at det som fremgår av tilstandsrapporten, automatisk skal anses å være kjøpers kunnskap. Hvis det fremgår av tilstandsrapporten at at det er fuktskader i kjelleren, kan ikke kjøperen holde selger ansvarlig på bakgrunn av at han ikke visste om fuktproblemene. En forutsetning for at kjøper skal anses å ha kunnskapen, er at opplysningene kommer tydelig frem fra tilstandsrapporten. I forarbeidene er det presisert at opplysninger om risiko må komme tydelig frem og man kan ikke unngå nærmere forklaring der dette er naturlig.
Kjøper skal også anses å ha kunnskap om forhold som kommer tydelig frem av andre salgsdokumenter kjøper har fått mulighet til å sette seg inn i. Dette er i hovedsak selgers egenerklæringsskjema og eiendomsmeglers prospekt.
Minsteterskel for mangelskrav
I avhl. § 3-1 inntas det en ny bestemmelse om at kjøperen må selv dekke mangler opp til et beløp på 10 000 kr, dersom ikke annet er sagt i loven. For det første betyr dette at det ikke blir noe mangelsansvar for selger, dersom mangelens verdi er under 10 000 kr. For det andre betyr det at kjøperen må ut med en egenandel på mangler over 10 000 kr. Hvis utbedring av et mangelfullt bad koster 100 000 kr, vil selgeren bare betale 90 000 kr. De resterende 10 000 kr, må kjøper dekke selv. Bakgrunnen for denne regelen er at kjøperen ikke skal gå til tvist om en mangel av svært lav verdi hvor det vil koste mer å gå til sak enn det man faktisk får tilbake hvis man når frem med sitt krav.
Dette egenandelskravet gjelder derimot ikke der hvor eiendommen er solgt som ny.
Lovfesting av det abstrakte mangelsbegrepet
Når man skal vurdere om det foreligger en mangel, tar man alltid utgangspunkt i avtalen. Dersom den er taus, må man gå videre til å vurdere andre grunnlag. Den nye avhendingsloven avhl. § 3-2 er et av disse grunnlagene. Det fremgår av bestemmelsen at eiendommen har en mangel dersom eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut i fra eiendommens type, alder og synlige tilstand. Man må dermed foreta en vurdering av de påberopte forhold hos kjøper, opp mot de nevnte kategoriene.
Når eiendommer er solgt “som den er”, vil det kun foreligge mangel dersom selger har misligholdt opplysningsplikten, gitt feil opplysninger eller eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn forventet. Nå som “som den er” fjernes, vil terskelen for å fastslå mangel på grunn av avvikende standard som ikke fremgår av kontrakten være lavere. Hvis man fra 2022 oppdager mangler etter overtakelse, vil vurderingsnormen være om eiendommen samsvarer med det kjøperen kunne forvente ut i fra alder, type og synlige tilstand. Hvis det ikke er tilfelle, vil det foreligge en mangel.
Arealavvik
For bygninger som er plassert på en eiendom, blir det nå etter avhl. § 3-3 et lovfestet krav om at arealavvik på mer enn 2 % og minst 1 kvadratmeter, skal utgjøre en mangel. Tidligere har dette blitt vurdert på ulovfestet grunnlag ut i fra hva som er vesentlig mindre enn opplyst. Nå får man en klar regel for hva som utgjør en mangel. Det betyr at dersom det fremgår av prospektet at boligen har et areal på 100 kvadratmeter, men kun viser seg å være 98, vil det foreligge en mangel. Unntaket er dersom selgeren godtgjør at kjøperen ikke har lagt vekt på arealopplysningen. Dette vil sjelden være tilfelle, da prisen som er gitt på eiendommen som regel har sammenheng med antall kvadratmeter. Det kan likevel tenkes unntak hvor det er spesielle subjektive forhold hos kjøperen.
Vi tilbyr inntil 30 minutters gratis saksavklaring for saker innenfor eiendomsrett. Ta kontakt på post@reinholdt.no eller telefon +47 23 68 85 58.
