- Heving av boligkjøp som følge av mangel
- Vesentlig mangel ved boligkjøp
- Heving fra selger
- Erstatning ved heving av boligkjøp
I utgangspunktet kan man ikke trekke seg fra boligkjøp. En måte å komme seg ut av avtaleforholdet på er å heve kjøpet. Å heve et boligkjøp betyr at avtalen strykes og partene får sine ytelser tilbake. Dette kan ikke gjøres uten videre. Man kan blant annet ikke angre kjøpet av bolig og heve boligkjøpet før overtakelse, hvis man ikke lenger ønsker å kjøpe boligen. Etter at avtalen er inngått, er utgangspunktet at avtalen skal holdes. For å kunne heve, kreves det at det foreligger et vesentlig avtalebrudd. I denne artikkelen skal vi se på når man kan heve et kjøp og salg av bolig og hva slags erstatning man eventuelt kan få.
Heving av boligkjøp som følge av mangel
For å kunne heve, må det for det første foreligge en mangel. Utgangspunktet er at det foreligger en mangel dersom huset ikke samsvarer med det som er avtalt. F. eks. er det avtalt at det skal være en bod i huset, men den ikke er der, vil det foreligge en mangel. Man må derfor alltid se på om huset samsvarer med det kontrakten sier.
Selv om det ikke kan leses noen mangler ut av avtalen, vil det også foreligge mangel hvis regelen i avhendingslova § 3-2 til 3-6 er brutt. Det er blant annet dersom eiendommen ikke passer til de formål en bolig vanligvis brukes til eller ikke er i samsvar med offentligrettslige krav.
I mange tilfeller vil boligen selges “som den er”. Da gjelder ikke de mangelsreglene beskrevet ovenfor. Det vil derimot fortsatt være en mangel dersom det er gitt uriktige opplysninger, manglende opplysninger eller eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn forventet, jf. avhendingslova § 3-9.
Det at det foreligger en mangel er imidlertid ikke tilstrekkelig for å kunne heve kjøpet. Mangelen må være vesentlig for å få denne retten.
Vesentlig mangel ved boligkjøp
Hva som utgjør en vesentlig mangel er en konkret helhetsvurdering. Mangelen eller manglene må overordnet sett gi kjøperen en rimelig grunn til å si seg løs fra kontrakten. I denne vurderingen vil en rekke momenter kunne være aktuelle.
Mangelens objektive omfang
Utgangspunktet i vurderingen må tas i den objektive mangelens karakter og omfang. Er det for eksempel et hus som viser seg å ha store skader og store utbedringskostnader er nødvendig, kan man ha hevingsrett. Det er imidlertid ikke grunnlag til å stille opp en prosentlære for å vurdere hevingsretten. Man vurderer da størrelsen på utbedringskostnadene opp mot kjøpesummen, og hvis det overstiger en viss prosent, vil det være en vesentlig mangel. Høyesterett har imidlertid sagt at det vil tjene som hjelpemiddel i vurderingen. Praksis viser at det som regel vil være en vesentlig mangel hvis utbedringskostnadene overstiger 15-20 % av kjøpesummen.
F. eks. hvis selgeren har holdt tilbake opplysninger om fuktskader i boligen, vil dette være en mangel. Hvis utbedringskostnadene ved fuktskadene vil være mer enn 15-20 % av det totale vederlaget for boligen, vil det da ofte være grunnlag for å heve kjøpet.
At denne prosentlæren ikke gjelder kategorisk, må ses i sammenheng med hvordan utbedringene kan foretas. Hvis utbedringskostnadene ligger over 15-20 %, kan det fortsatt ikke være vesentlig, dersom mangelen er enkel å utbedre. Dette kan være tilfelle hvis det tar kort tid å utbedre og sannsynligheten for at utbedring blir vellykket er stor. Motsatt vil være tilfelle med mindre omfattende utbedringskostnader, som er vanskelig å utbedre. Da kan det fortsatt foreligge en vesentlig mangel hvis det tar lang tid å utbedre og sannsynligheten for at utbedring vil lykkes er lav.
Mangelens betydning for kjøper
Et annet viktig moment vil være mangelens betydning for kjøper. Hvis det er viktig for kjøper at eiendommen har en spesiell type egenskap, vil dette kunne ha avgjørende betydning. f. eks. et eiendommen har heis for en funksjonshemmet kjøper. Det er imidlertid viktig at selger har fått kunnskap om mangelens betydning for kjøper før salget.
Andre aktuelle misligholdsbeføyelser
Også om mangelen kan avhjelpes gjennom andre misligholdsbeføyelser vil være av betydning. Dersom ikke boden følger med slik avtalen sa, vil prisavslag enkelt kunne gjenopprette de økonomiske konsekvensene av mangelen. Der hvor mangelen er av spesiell betydning for kjøper, jf. ovenfor vil derimot et prisavslag være mindre tjenlig for å gjenopprette kontraktsbruddet.
Forventninger og skyld
Andre momenter som kan være av betydning er kjøpers forventninger og selgers skyld. Er boligen ny og markedsført med høy standard, vil det gi kjøper en forventning om en bolig uten store mangler. Hvis selger forsettlig har unnlatt informasjon om mangelen i boligen, vil dette også tilsi at vesentlighetskravet er oppfylt.
Om det foreligger rett til å heve boligkjøpet vil uansett alltid være en konkret vurdering. Momentene ovenfor kan brukes som utgangspunkt for vurderingen, men det kan alltid være konkrete omstendigheter som gjør vurderingen annerledes enn normalt.
Heving fra selger
Det er ikke bare kjøper som har hevingsrett ved boligkjøp. Også selger har rett til å heve salg av bolig, dersom kjøper begår et vesentlig avtalebrudd, jf. avhendingslova § 5-3. Det er i hovedsak forsinket eller manglende betaling som vil gi selger rett til å heve. Det at kjøper ikke betaler til avtalt tid er som regel ikke nok. Det må oppstilles en tilleggsfrist og det er først når kjøperen ikke overholder denne, at heving er aktuelt.
Erstatning ved heving av boligkjøp
Erstatning og heving er to ulike misligholdsbeføyelser. Det at man hever boligkjøpet gjør likevel ikke at man avskjærer muligheten til å kreve erstatning. Man kan likevel ikke få dobbel kompensasjon gjennom både heving og erstatning. F. eks. kan man ikke først heve kjøpet og så kreve erstatning for utbedringskostnadene som følge av mangelen.
Erstatning kan derimot kombineres med heving dersom de dekker ulike deler av mangelen. Hvis en mangel i utgangspunktet prøves å utbedres og disse mislykkes, kan kjøper heve kjøpet og samtidig kreve erstatning for utbedringsforsøkene. Et annet eksempel hvor erstatning kan gis i samspill med heving, er hvis selger har solgt sin gamle bolig. Hvis det nye kjøpet heves, vil selger måtte erstattet de ekstra kostnadene kjøper pådrar seg ved å måtte kjøpe bolig på et senere tidspunkt. Hovedpoenget er at kjøper skal bli stilt tilsvarende som om kontrakten hadde blitt riktig oppfylt.
Dersom selger hever kjøpet som følge av manglende betaling, vil også erstatning kunne virke i samspill med heving. Da vil selgeren typisk legge ut boligen for salg på nytt og kjøper vil måtte dekke ekstra kostnader som følge av dette. Hvis boligen blir solgt for mindre ved neste budrunde, må også den gamle kjøperen dekke mellomlegget mellom gammel og ny pris. Også her skal selger stilles som om den første kontrakten ble rettmessig oppfylt.
Vi tilbyr inntil 15 minutters gratis saksavklaring for saker innenfor eiendomsrett. Ta kontakt på post@reinholdt.no eller telefon +47 23 68 85 58.
