Garanti bustadoppføringslova § 12 /garanti nybygg
Kjøper du eiendom under oppføring eller på prosjektstadiet, så bør du være klar over forholdene under. La oss ta eksemplet med Karoline som har kjøpt bolig under oppføring på drømmetomten.
Etter bustadoppføringsloven § 12 så plikter entreprenøren å stille garanti for oppfyllelse av avtalen. Etter overtakelse skal garantien være 5 % av vederlaget i 5 år. Garantien skal stilles som en selvskyldnergaranti eller tilsvarende fra et finansforetak. Frem til entreprenøren har dokumentert at det foreligger garanti, så har Karoline rett til å holde tilbake vederlaget. Entreprenøren har oversendt dokumentasjon på garantistillelse på kr. 275.000, så Karoline betaler den avtalte kjøpesummen på 5.500.000 kroner.
Karoline er veldig fornøyd med huset sitt og nyter hver dag i dette. Etter omtrent 1,5 år oppdager hun sprekkdannelser rundt vinduer flere steder. Hun reklamerer til entreprenøren og de kommer på befaring. I følge entreprenøren er dette bare bagateller som «de fikser lett.» Karoline hører ikke noe på en stund og purrer opp. Entreprenøren sender da to personer for å utbedre. De utbedrer på to steder, men ikke alle. Karoline purrer igjen og de kommer på nytt og utbedrer ytterligere ett sted. Etter nok en purring kommer de og utbedrer på det siste stedet.
Karoline oppfatter nå at alt er i orden, men etter et halvt år ser hun sprekkene igjen. Hun tar kontakt med entreprenør som kommer på ny befaring og lover å utbedre på nytt. 3 måneder senere har det ikke skjedd noe, og Karoline får beskjed om at entreprenøren er gått konkurs.
Hun tar kontakt med en takstmann som etter å ha sett på skadene konstaterer at det er gjort en konstruksjonsfeil da huset ble bygget, som forårsaker skadene. Utbedringskostnadene er anslått til kr. 350.000. Karoline tar derfor kontakt med forsikringsselskapet som har stilt garanti, for å rette kravet mot sikkerhetsstillelsen.
Forsikringsagenten opplyser at forsikringsselskapet 5 måneder før konkursen hos entreprenøren selv gikk konkurs. Entreprenøren hadde fått beskjed om dette samt at de anskaffe ny sikkerhetsstillelse. Karoline står derfor uten sikkerhetsstillelse på kr. 275.000 hvilken hun trodde at hun hadde.
Karoline tar kontakt med advokat som går igjennom saken og opplyser om lagmannsrettsdommen LB-2015-154776. I denne dommen anser lagmannsretten det «ikke tvilsomt at x opptrådte uaktsomt og erstatningsbetingende etter aksjeloven § 17-1 første ledd ved at han som styreleder og daglig leder ikke sørget for at det ble stilt beløpsmessig begrenset helgaranti for x Byggs forpliktelser – noe selskapet var forpliktet til etter kontrakten og bustadoppføringslova § 12.»
For å nå frem med et krav om erstatning, så er det tre vilkår som alle må være oppfylt. Det må foreligge et ansvarsgrunnlag, et økonomisk tap og det må være årsakssammenheng mellom den ansvarsbetingede handling og tapet. I ovennevnte sak fant lagmannsretten at alle disse vilkårene var oppfylt, og personen som var styreleder og daglig leder ble dømt til å betale erstatning til forbrukerne på kr. 366.148. Lagmannsretten uttalte at manglende garanti oppfyller kravet til ansvarsgrunnlag for erstatning.
På vegne av Karoline retter advokaten etter krav om personlig ansvar for daglig leder og styreleder hos entreprenøren på konkurstidspunktet. Etter å ha konferert med sin advokat aksepteres kravet og Karoline får dekket kr. 275.000 av utbedringskostnadene.
Styreansvar
Den senere tiden er det blitt mer og mer vanlig å rette erstatningskrav mot styret. Sitter man i et styre i en entreprenørbedrift bør man påse at daglig leder dokumenterer ovenfor styret at garanti er stilt for alle prosjekter på månedlig basis. Kan ikke styret dokumentere at de har overholdt sitt tilsynsansvar med daglig leder etter aksjeloven § 6-13, så kan det fort lede til erstatningsansvar etter aksjeloven § 17-1.
Sitter du i et styre anbefales det å sette som en forutsetning at det skal tegnes styreforsikring eventuelt tegne slik forsikring selv.
Fremgangsmåte for å rette krav
Har du kommet i en situasjon hvor det er en mangel på boligen, entreprenøren har gått konkurs og det mangler garanti, så kan du rette personlig krav mot styret. Du må da utforme et brev hvor du dokumenterer manglene og fremmer krav mot styret. I første omgang er det ikke uvanlig at styret bestrider et slikt ansvar. Etter at styret har bestridt dette så kan du søke om rettshjelpsdekning på din innboforsikring.
Hos en del forsikringsselskaper vil slike tvister være omfattet av vilkårene. Er tvisten dekket av forsikringen vil egenandelen for advokatkostnadene typisk være kr. 4000 + 20 % av salæret til advokat. Les forøvrig vår artikkel om rettshjelpsdekning via innboforsikring.
Trenger du advokat bustadoppføringslova? Vi tilbyr inntil 30 minutters gratis saksavklaring. Ta kontakt på post@reinholdt.no/tlf: 23688558, eller fyll ut skjemaet under så vil vi ta kontakt med deg.
