Utgangspunktet i norsk rett er at avtaler skal holdes. Det kan imidlertid oppstå situasjoner hvor det vil være svært urimelig at avtalen opprettholdes etter sitt innhold, og da gir avtaleloven § 36 er en skjønnsmessig adgang til å sette til side eller redusere forpliktelser i en avtale. Avtaleloven § 36 er en alminnelig lempingsregel som kan anvendes på hele formuerettens område. Det som skiller avtl. § 36 fra de øvrige ugyldighetsreglene i avtaleloven, er at avtl. § 36 kan anvendes til å statuere ugyldighet basert på etterfølgende omstendigheter. De øvrige ugyldighetsreglene på sin side regulerer kun ugyldighet ved tilblivelsen av avtalen. I denne artikkelen skal vi se nærmere på vilkårene og anvendelsesområde for avtl. § 36.
Avtaleloven § 36 – rettslig grunnlag
Det følger av avtl. § 36 at “en avtale kan helt eller delvis settes til side eller endres for så vidt det vil virke urimelig eller være i strid med god forretningsskikk å gjøre den gjeldende.” Bestemmelsen gir uttrykk for at den både kan anvendes til å statuere total ugyldighet og den kan anvendes til å redusere eller fjerne deler av en forpliktelse. Dette er bakgrunnen for at den kalles for den formuerettslige lempingsregelen.
Avtaleloven § 36 kan også anvendes på ensidige bindende disposisjoner og kontraktsrettslig sedvane, jf. avtl. § 36 første og tredje ledd. Ved ensidig bindende disposisjoner er det blant annet snakk om gaveløfter eller kausjonsløfte. Lemping av kontraktsrettslig sedvane går ut på at en praksis på et spesifikt kontraktsområde er urimelig. Selv om avtl. § 36 også kan anvendes på disse nevnte tilfellene, er det lemping av avtaler som vil være i fokus i det følgende.
Anvendelsesområde
Avtaleloven gjelder på hele formuerettens område, jf. avtl. § 41. Det betyr at avtl. § 36 i utgangpunktet ikke kan anvendes i personretten, familieretten og arveretten. F.eks. vil ikke ektepakter, og avtaler om foreldreansvar kunne lempes etter avtl, § 36. Høyesterett har imidlertid lagt til grunn av avtl. § 36 gir uttrykk for et prinsipp som har betydning også utenfor formueretten. Det kan dermed også foretas en rimelighetssensur utenfor formuerettens område.
Nærmere om urimelighetskriteriet
Avtaleloven § 36 har to alternative vilkår for ugyldighet. For det første kan avtalen være urimelig og for det andre kan den stride mot god forretningsskikk. Det som strider mot god forretningsskikk vil imidlertid også være urimelig. Vilkåret om god forretningsskikk har dermed ingen selvstendig betydning.
Terskelen for å kunne lempe en avtale er høy. Bruk av avtl. § 36 kan ses på som en snever unntaksregel, i stedet for noe man ofte kan vinne frem med. Utgangspunktet er alltid at avtalene skal holdes.
I urimelighetsvurderingen skal det tas hensyn til “avtalens innhold, partenes stilling og forholdene ved avtalens inngåelse, men også senere inntrådte forhold og omstendighetene for øvrig”, jf. avtl § 36 annet ledd. Det innebærer at det skal foretas en konkret helhetsvurdering av avtaleforholdet, men sentrale momenter vil være innholdet, partenes stilling og forholdene rundt tilblivelsen.
Selv om man skal foreta en helhetsvurdering av ethvert avtaleforhold, vil avtaleloven § 36 hovedsakelig være anvendelig i forbrukerforhold. Dette har sammenheng med at avtl. § 36 i hovedsak skal beskytte den svake part. Det kan imidlertid ikke utelukkes at avtl. § 36 kan anvendes til lempe en avtale mellom to profesjonelle parter, men det finnes per dags dato ingen eksempler fra rettspraksis hvor dette har skjedd.
Eksempler fra rettspraksis
Rt. 2013 s. 388
I denne saken var det en forbruker som kjøpte aksjeindeksobligasjoner utstedt av en norsk bank. Utviklingen av aksjene gjorde imidlertid at forbrukeren ikke fikk noen avkastning på investeringen. I tillegg hadde forbrukeren betalt et betydelig beløp i renter og omkostninger på lånet han brukte for å betalte aksjeinvesteringen. Spørsmålet for retten var om avtalene med aksjeinvesteringen og lånet var ugyldig.
Retten la til grunn at avtalene gjaldt en spekulasjonspreget investering, hvor gevinstene var avhengig av utviklingen i de aksjer som indeksene var knyttet til. At aksjemarkedet utvikler seg annerledes enn forutsatt kunne ikke i seg selv føre til avtalerevisjon.
Forbrukeren var derimot en ikke-profesjonell investor og det var banken som selv tok kontakt og forslo investeringsproduktene. Retten la derfor til grunn at banken i slike spekulasjonspregede investeringer, må forsikre seg om at kunden forstår innholdet i handelen og ikke gir misvisende eller feilaktige opplysninger om viktige forhold av betydning for investeringen. Banken hadde imidlertid ikke gitt tilstrekkelig informasjon om disse risikofaktorene og hadde samlet sett tegnet et ensidig bilde av fortjenestemulighetene i aksjene. Retten konkluderte da på følgende måte: “Når grunnleggende forutsetninger for investeringen – som banken har herredømme over- på denne måten har sviktet, må avtalene settes til side etter avtaleloven § 36”.
Avgjørelsen viser at det må foretas en totalvurdering av avtaleforholdet i spørsmålet om ugyldighet etter avtl. § 36. Selv om avtalen ikke var urimelig i seg selv ved avtaleinngåelsen, gjorde etterfølgende forhold at den ble urimelig. I tillegg viser dommen hvordan forbrukervernhensyn får stor betydning i vurderingen. Den profesjonelle parten pålegges en omfattende opplysningsplikt når man står overfor en forbruker i spekulative og risikofylte avtaler.
Rt. 2012 s. 355
Denne saken gjaldt også en forbruker som hadde kjøpt et investeringsprodukt hos en bank. Investeringen ble finansiert ved at det ble tatt opp lån i banken. Etter hvert som det alminnelige rentenivået steg, økte også de månedlige innbetalingene på lånet til banken. Til slutt stoppet forbrukeren å betale og krevde at avtalene rundt investeringen var ugyldig.
Retten uttalte at investeringen var gjort med åpne øyne, og utgiftene og dermed tapspotensiale fremsto som temmelig oversiktlige. Usikkerheten med investeringen var først og fremst knyttet til om avkastningen ble stor nok til å gi fortjeneste. Det ble videre lagt til grunn at investoren i utgangspunktet selv har risikoen for sin investeringsbeslutning. Der det finnes kvalifiserte mangler ved den informasjon tilbyder har gitt investoren og investoren har basert sin beslslutning på denne informasjonen, kan dette utgangspunktet imidlertid fravikes.
Det er dette som skiller Rt. 2012 s. 355 og Rt. 2013 s. 388. I Rt. 2012 s. 355 hadde forbrukeren fått den tilstrekkelige informasjon til å selv vurdere risikoen med investeringe, og avtalen ble dermed ikke ansett for å være urimelig etter avtl. § 36.
Rt. 1988 s. 276
I denne saken var det en landbrukseiendom som hadde blitt bortfestet for en festevgift på 200 kr pr. år i 1899. Etter mange år krevde bortfesteren at festeavgiften skulle oppjusteres, og at avgiften på 200 kr var urimelig etter avtl. § 36.
Retten la vekt på det ekstreme fallet i pengeverdien som hadde funnet sted i avtaletiden. 200 kr var på avtaletidspunktet en god inntekt for grunneieren, men hadde liten verdi på 80-tallet. Det ble videre lagt vekt på at partene ikke kunne forutse den utviklingen av pengeverdien som hadde funnet sted og at avtalen ikke kunne sies opp at grunneieren. Samlet sett ble avtalen ansett som urimelig.
Avgjørelsen viser hvordan avtaler som i utgangspunktet er rimelige, kan bli urimelige sett i lys av den etterfølgende utviklingen.
Rt. 1990 s. 500
I denne saken var det inngått husleiekontrakter i 1955, som skulle gjelde for 60 år med fast leie. Utleier krevde i 1985 forhøyet leie, på bakgrunn av at markedsleien var betydelig høyere på 80-tallet.
Retten viste til at leien på 2700 kr tilsvarte en leie på 22 000 kr i 1990. Siden leieboerne forpliktet seg til å betale innskudd i leieboerobligasjoner ved kontraktens inngåelse, la retten til grunn at kontraktene rent verdimessig var gunstig for utleier og ugunstig for leieboerne i 1955. Denne ulikheten hadde nå gått i leieboernes favør. Det ble videre lagt vekt på at utleieren var et profesjonelt selskap og kontraktene ble utarbeidet av en eiendomsmegler uten at noe forbehold for endringer i pengeverdien ble tatt.
Andre momenter Høyesterett la vekt på var at leieforholdet var tidsbegrenset og at en endring av leieavtalen ville begrense leietakerens mulighet til overdragelse av leieretten ved obligasjon og fremleie. Samlet sett var det ikke grunnlag for å endre leieavtalen.
Avgjørelsen gir et eksempel på at langvarige avtaler hvor inflasjonen har gjort avtalen meget ugunstig for den ene parten, ikke nødvendigvis må revideres etter avtl. § 36. Det må gjøres konkrete vurderinger hvor hele avtaleforholdet vurderes. Forskjellen mellom Rt. 1990 s. 500 og Rt. 1988 s. 276 synes å være partenes profesjonalitet, tidsbegrensning av avtalen og måten urimeligheten har gått ut over begge parter opp gjennom årene. Derfor ble det ikke foretatt lemping i Rt. 1990 s. 500, selv om avtalen isolert sett var nokså urimelig for utleier i 1990.
Vi tilbyr inntil 15 minutters gratis saksavklaring. Ta kontakt på post@reinholdt.no eller telefon +47 23 68 85 58.
